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Ubicación y arrendamiento de locales comerciales

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Ubicación, ubicación, ubicación

Testimonio
Jack Edwards
Agente inmobiliario comercial
"La mayoría de los negocios de venta minorista deben ser accesibles y tener visibilidad."
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Ya sea un emprendedor nocturno o un emprendedor a tiempo completo, en algún momento las cuestiones inmobiliarias se tornarán importantes para usted. El éxito o el fracaso de la mayoría de los negocios de venta minorista dependerá de la selección y el juicio del propietario en la elección de la ubicación correcta.

Un primer paso en los negocios es decidir dónde va a vivir y dónde va a estar ubicada su empresa. Es posible que tenga la oportunidad de reubicarse en una zona en la que disfrutaría vivir y trabajar.

Categorías de zonificación

Todas las ciudades tienen un departamento de planificación en la municipalidad. Deberá tratar con este departamento, y con otros departamentos y agencias municipales que tienen autoridad discrecional para aprobar o rechazar sus planes futuros.

Ya no puede confiar en los códigos de zonificación para determinar cuáles son las reglas en la ubicación que usted desea. La ubicación deseada a menudo estará sujeta a la aprobación de un "plan escrupuloso", una evaluación del impacto ambiental y otras cuestiones reglamentarias.

Es posible que deba presentarse ante una junta de verificación, cuyas decisiones a menudo pueden parecer irrazonables. Muchas ciudades tienen agencias de reurbanización que están autorizadas a imponer condiciones aún más estrictas que las que establecen los códigos locales.

El edificador de un centro comercial estaba tan frustrado con las exigencias de las agencias municipales que finalmente abandonó el proyecto y vendió sus derechos sobre la propiedad. El nuevo propietario consiguió desarrollar la propiedad. Su secreto: "Fui a la Municipalidad y les dije que estaba dispuesto a hacer cualquier cosa que me pidieran-y cumplí".

Ahora bien, evidentemente habrá ocasiones en que las condiciones irrazonables convertirán un sitio en una ubicación nada atractiva para su negocio. En tales casos, debería dedicarse tranquilamente a buscar otra ubicación.

Criterios para empresas que funcionan en el hogar

Asegúrese de que su empresa esté permitida y que tenga la licencia exigida por la municipalidad. Muchas viviendas conllevan reglamentaciones para los propietarios. Verifique que las cumple.

Criterios para una empresa manufacturera, almacenadora o industrial

  • Tenga en cuenta una futura expansión.
  • Conveniencia para los empleados.
  • Accesibilidad.
  • Disponibilidad de mano de obra.
  • Servicios adecuados.
  • Conveniencia respecto a los sistemas de flete y entrega urgente.

Criterios para un negocio de venta minorista

Testimonio
Donna Strachan
Propietaria de un salón de belleza
"Haga lo que mejor sabe hacer, no trate de hacer todo para todo el mundo."
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Cada negocio de venta minorista y cada negocio comercial tienen sus propios criterios. Por ejemplo, un negocio que vende rosquillas debería estar ubicado sobre la calle que conduce del hogar al trabajo. Por otra parte, un negocio de bebidas alcohólicas debería estar en la calle que conduce del trabajo al hogar.

La elección de la primera ubicación tendrá un gran impacto en sus posibilidades de éxito.

En la Sesión 1, analizó empresas que son similares a la que eligió. ¿Analizó dónde están ubicadas y por qué?

  • Elija el tipo adecuado de centro (centro comercial grande, zona comercial en la calle, minicentro comercial). Algunos negocios obtienen mejores resultados en un centro grande, pero otros, como los Mini-Mart, las tiendas de video y las lavanderías automáticas funcionan mejor en centros mucho más pequeños. Otros negocios tienen éxito cuando están ubicados con vista a la calle, tal como los floristas, las tiendas de plantas o los negocios de antigüedades.
  • Los datos demográficos le proporcionarán información acerca del vecindario. Le informarán sobre la población, el número de hogares, la población estimada por raza, edad y nivel de ingresos dentro de un radio de 1, 4 o 8 kilómetros. Puede encontrar empresas que brindan este tipo de información en Internet. Visite los buscadores principales e ingrese "datos demográficos".
  • Camine por la zona y hable con la gente. Se sorprenderá de lo mucho que puede descubrir hablando con los clientes, empleados y propietarios.
  • Las cifras del tránsito son importantes porque le proporcionarán la cantidad de automóviles en el cruce de calles. También puede conseguir las cifras de las personas que pasan a pie, que son importantes para los negocios al paso o de acceso peatonal. Este informe se puede obtener en el departamento de tránsito local.
  • Visibilidad y señalización. Los clientes deben saber que usted está allí. Deben poder ver su negocio. Generalmente, el final de la calle o la esquina son mejores, por eso, los alquileres en esas ubicaciones son más altos. Consiga el letrero más grande que pueda. Cuéntele al público qué vende, con claridad. Ejemplos: Viajes, regalos, mascotas; mencione los productos. Tanto su arrendamiento como las ordenanzas municipales impondrán límites a sus letreros.
  • Acceso y parqueo: asegúrese de tener un parqueo adecuado y conveniente. Evite las calles con islas en el medio o de sentido único. Los clientes prefieren negocios con parqueo en la puerta.
  • Proximidad con la competencia: averigüe dónde está la competencia. Puede conseguir los nombres y direcciones en las Páginas Amarillas. Averigüe qué hace su competencia, y cómo lo hace.

Generadores (anclas): Son las grandes tiendas nacionales en un paseo de compras o en un centro comercial. Por ejemplo: Albertson's, Nordstrom, Wal-Mart y/o McDonald's ayudarán a traer clientes al centro. Generalmente, cuanto más cerca se está de los generadores, mejores resultados tiene el negocio.

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Los sí y los no de los arrendamientos

Testimonio
Larry Tien
A-B Photo Service
"Asegúrese de que o bien su producto o bien su servicio sea el mejor."
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Los sí de los arrendamientos

Contrate un abogado especializado en bienes raíces para que lo ayude en la negociación de su arrendamiento o compra. El arrendamiento de un sitio durante cinco años, a razón de USD 1.000 por mes, significa USD 60.000 (probablemente una obligación personal), y puede representar la obligación más importante para iniciar una empresa.

La mayoría de los arrendamientos de negocios de venta minorista son "neto-neto-neto" (NNN) (denominados también, "arrendamientos triple neto"), lo cual significa que, como inquilino, usted se hará cargo de los impuestos, seguro, jardinería, servicios, seguridad, limpieza y saneamiento, basura, limpieza de graffiti y reparaciones. Este costo se determinará en función de los metros cuadrados. Los costos de mantenimiento del área común pueden ser altos, por lo tanto, averigüe el costo mensual estimado antes de firmar el contrato de arrendamiento. Los costos de mantenimiento del área común pueden variar, pero normalmente incluyen el barrido y la reparación del parqueo y todos los aspectos del mantenimiento del área común.

Solicite opciones. Al finalizar su plazo inicial, puede renovar el contrato o mudarse. Trate de tener un plazo inicial corto. Hay razones muy importantes para conseguir un arrendamiento a corto plazo y con opciones:

  • Puede ser que su negocio no obtenga buenos resultados en su ubicación inicial. Un plazo de arrendamiento corto minimizará la renta total.
  • Necesita flexibilidad en los términos del arrendamiento para adaptarse al crecimiento. Muchas empresas que recién empiezan a menudo se encuentran con que su ritmo de crecimiento es más rápido de lo que esperaban.

Considere la posibilidad de que necesite expandirse y de que precise más espacio. Para prever esto, en las condiciones de su contrato de arrendamiento debería figurar que, si usted necesita más espacio, se podría expandir, se podría mudar a otro lugar en el centro o podría cancelar el arrendamiento.

Los no de los arrendamientos

No se apure en decidir. No existe tal cosa como la última buena ubicación.

No decida exclusivamente sobre la base de los pagos. Pague un importe justo por una excelente ubicación. No deje que el propietario dicte todos los términos del contrato de arrendamiento.

Puntos a considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento o comprar una propiedad

  • ¿Es la mejor ubicación disponible en el área en la que usted desea estar?
  • ¿Responde a sus criterios específicos?
  • ¿Son adecuados los servicios y las mejoras del inquilino?

Lista de verificación para los arrendamientos (ver anexo adjunto: "Arrendamiento comercial")




Figura (1)

Pagos: ¿Son comparables a otros pagos por arrendamiento en la misma ubicación?

Plazo: ¿Es el arrendamiento a corto plazo (un año o menos) o a largo plazo?

Superficie cubierta: ¿Cuántos metros cuadrados de superficie hay? ¿La renta y los costos de mantenimiento del área común están basados en los metros cuadrados del sitio?

Costos de mantenimiento del área común: ¿A cuánto asciende el costo anual estimado?

Opciones: ¿Tiene opciones para renovar el arrendamiento una vez que concluya el primer plazo?

Aumento de los pagos: ¿Es un aumento fijo o está basado en el índice de precios al consumidor? Si así fuera, negocie un porcentaje máximo.

Pagos de porcentaje: Algunos propietarios solicitan el pago de una suma fija más el pago de un porcentaje adicional (de las ventas). Un punto a negociar.

Mejoras del inquilino: Redacte el acuerdo por escrito sobre las responsabilidades del dueño y las suyas como inquilino respecto a la realización de mejoras que permitan abrir el negocio. El Anexo "C" sobre la edificación por parte del dueño debe formar parte del contrato de arrendamiento. Por favor, vea el anexo modelo incluido en esta sesión.

Derecho de cesión o de subalquiler: El consentimiento del dueño "no deberá ser denegado arbitrariamente".

Letreros: Sea específico en cuanto a la exhibición y descripción.

Condiciones para exigencias en caso de expansión: Si piensa que su empresa se va a expandir.

Derechos de parqueo: Verifique si tiene un parqueo adecuado. En la mayoría de los centros comerciales minoristas, los inquilinos comparten derechos "de áreas de parqueo comunes". Los restaurantes o teatros cercanos pueden monopolizar los espacios de parqueo que usted necesita.

Garantía personal: Evítela, de ser posible. Si se la exigen, pídale a su abogado que examine esta cláusula detenidamente.

Exclusividad: Solicite, de ser adecuado, que no se admita a ningún otro negocio similar al suyo en el centro.

Todos los contratos tienen anexos


Figura (2)

  1. Plano del sitio, que es un dibujo del interior de la tienda, baños, ventanas, puertas, ventilación de aire acondicionado y servicios.
  2. Criterios sobre el letrero; incluya un dibujo del tipo de letrero que desea, asegúrese de especificar el color y el tamaño.
  3. Obligaciones de construcción; establezca claramente lo que hará el dueño y lo que hará usted.
  4. Exigencias especiales del inquilino.

Consideraciones sobre la decisión de arrendamiento o compra

  • Para los emprendimientos nuevos, la principal consideración es que se necesita capital para la empresa.
  • ¿Las necesidades van a cambiar? De ser así, es preferible alquilar.
  • ¿Hay incentivos tributarios o crediticios disponibles para poder comprar?
  • Algunas personas obtienen más dinero con la propiedad inmueble que con el negocio. Hable con el departamento de desarrollo de la comunidad.
  • Al comprar, se fijan los costos y disponibilidad a futuro de la ubicación.

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Haga su tarea

  • Complete un formulario de arrendamiento estándar con las contingencias necesarias para su empresa en particular.
  • Asista a las reuniones de la cámara de comercio local para enterarse de las oportunidades y otros temas relacionados con la comunidad.
  • Evalúe exhaustivamente una ubicación específica, y complete también la tabla "Criterios sobre el sitio".
  • Manténgase en contacto con el departamento de desarrollo de la comunidad.
  • Busque un buen abogado especializado en bienes raíces y llegue a conocerlo bien.
  • Negocie un contrato de arrendamiento real como ejercicio de práctica.

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Criterios sobre la ubicación del sitio

Usted puede crear su propio "modelo de sitio" para mantener la objetividad cuando evalúe ubicaciones para la empresa. Esto se puede hacer asignando distintos valores a los factores más importantes para su negocio en particular. Así, cada ubicación podrá ser evaluada según estas medidas.

Algunas cosas para recordar al elegir un sitio:

  • No existe tal cosa como la "última buena ubicación".
  • Imitar los criterios de ubicación del competidor más exitoso puede ayudarlo a evitar errores.
  • Si construye una cadena de tiendas, nunca firme un contrato de arrendamiento sobre la segunda ubicación hasta que la primera sea rentable y esté probada.
  • Es mejor pagar un importe justo por una excelente ubicación que pagar un importe alto por una buena ubicación.
  • No delegue las decisiones sobre la ubicación a los agentes de arrendamiento.
  • Para buscar ubicaciones, es conveniente conducir y caminar por las calles de distintos barrios.

El siguiente formulario le proporcionará un enfoque metódico para evaluar las fortalezas y debilidades de cada posible ubicación.

En primer lugar, evalúe la ubicación de su sitio respecto a cada factor en una escala del 1 al 10, donde 10 puntos es la calificación más alta.

En segundo lugar, decida la importancia de cada factor en referencia a su empresa en particular, en una escala del 1 al 5, donde 5 es el peso más alto.

Multiplique los puntos por el peso para determinar el puntaje para cada factor. Sume los puntajes para obtener un puntaje total. Repita el proceso para cada ubicación para lograr un análisis comparativo objetivo.

Tabla de criterios de ubicación
Factores Puntos 1-10 Peso 1-5 Puntaje
Cantidad de tránsito: autos o peatones      
Visibilidad y acceso      
Cercanía con la competencia      
Zonificación      
Parqueo (incluye parqueo en la calle)      
Condición de las instalaciones      
Proximidad con generadores de clientes      
Nivel de ingresos del vecindario      
Densidad de la población      
Composición étnica del vecindario      
Factor edad      
Dirección del crecimiento del área      
El área está en vías de mejora o deterioro      
Estadísticas de crímenes y robos      
Disponibilidad de empleados capacitados      
Costo de la mano de obra      
Proximidad de los proveedores      
Plazos y costos del arrendamiento      
Calidad de los servicios, gas, agua      
Accesibilidad del transporte      
Puntaje total  

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Plan de negocios para la Sesión 6: Apertura y marketing

Le sugerimos enfáticamente que descargue la plantilla del plan de negocios para esta sesión, Documento 6 - Plantilla del plan de negocios, y la complete ahora mismo.

Sección 6: Instalaciones
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Instrucciones para completar la plantilla del plan de negocios para PYMES:

  1. Cada casilla tiene un título permanente en MAYÚSCULAS
  2. Debajo de cada título hay una oración que comienza con "Ingrese...". Esto lo orientará respecto a qué información ingresar. Los cuadros se agrandan según sea necesario, por lo tanto, utilice todo el espacio que precise.
  3. Después de completar los cuadros, elimine las oraciones que comienzan con "Ingrese…". Esto hará que sólo queden el título definitivo del cuadro y la información que haya ingresado.

Le sugerimos que complete todas las secciones del plan de negocios a medida que
vaya avanzando en el curso.

La plantilla que incluye todas las sesiones, de la 1 a la 12, puede ser descargada también como un documento único:

Secciones 1-12: Todo
Microsoft Word File MS Word

Incluya suficiente material informativo y de investigación. Arme un documento interesante que incluya información general, su biografía, gráficos, datos demográficos y material de investigación. Cuando termine de organizar el plan de negocios, imprímalo y organice las 12 secciones.

Hay muchos otros formatos para planes de negocio en bibliotecas, librerías y software.

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Test de la Sesión 6 - Ubicación y arrendamiento

  1. Durante los primeros años de Denny's Restaurants, la empresa dejó pasar muchas ubicaciones buenas porque su criterio principal era estar ubicada sobre carreteras. Si la ubicación no estaba en una vía de salida de una carretera, no aceptaban la ubicación. ¿Era una buena política?
    1. No
  1. Si crea una empresa que no depende de la "ubicación", el sitio donde crea la empresa tiene una importancia secundaria.
    1. Verdad
    2. Mentira
  1. ¿Por qué es que los nuevos empresarios más astutos arriendan las instalaciones de su empresa en vez de comprarlas?
    1. No encuentran propiedades adecuadas para comprar.
    2. Pueden usar el dinero de manera más productiva en su negocio.
    3. No están lo suficientemente informados con respecto a los beneficios de poseer las instalaciones donde funciona la empresa.
  1. Planea abrir una sola tienda minorista (o iniciar una cadena de tiendas minoristas). La PEOR manera de buscar una ubicación es:
    1. Manejar por la calle.
    2. Imitar el tipo de ubicación que utiliza el competidor más exitoso.
    3. Crear un modelo de sitio para su negocio en particular y evaluar cada sitio sobre una base objetiva y ponderada, utilizando los criterios del modelo.
    4. Confiar en la información provista por los agentes de arrendamiento.
  1. Es mejor firmar un contrato para la primera ubicación de la tienda minorista en el que:
    1. Pueda conseguir un excelente precio en una ubicación aceptable.
    2. Pueda conseguir un precio aceptable en una ubicación excelente.
  1. El miembro más importante de su equipo que deberá verificar el arrendamiento para su primera ubicación es:
    1. Su contador.
    2. Su equipo de empleados.
    3. Su agente de bienes raíces.
    4. Su abogado.
    5. Su banquero.
  1. Una de las siguientes respuestas NO es una buena razón para firmar un contrato de arrendamiento a corto plazo con opciones:
    1. Probablemente se le pedirá que otorgue una garantía personal por el arrendamiento, y es demasiada la responsabilidad sobre el arrendamiento a largo plazo.
    2. Posiblemente deba expandirse antes de que el plazo principal haya concluido.
    3. Su empresa podría no funcionar en esa ubicación.
    4. Lo más deseable es un arrendamiento a corto plazo con opciones para renovar. Si tiene éxito en esa ubicación, tiene la seguridad de ocuparla en el futuro. Y si no le va bien, el plazo de arrendamiento será aceptablemente corto.
    5. Los pagos serán inferiores.
  1. Cuando firma un contrato de arrendamiento para una oficina, un negocio de venta minorista o un depósito, ¿cómo hará para protegerse de estar atado a un contrato de arrendamiento aún cuando haya crecido más allá de lo que el espacio le permite?
    1. Hágase amigo personal del dueño.
    2. Planifique agregar espacio si fuera necesario, en otra ubicación.
    3. Planifique subarrendar las instalaciones y mudarse a un sitio más grande.
    4. Piense en cubrir esta contingencia en el contrato de arrendamiento.
  1. Un arrendamiento "neto-neto-neto" significa que el inquilino paga su parte de:
    1. Los impuestos inmobiliarios, seguros y mantenimiento del área común.
    2. Teléfono, servicios y seguro.
    3. Servicios de parqueo, bomberos y policía.
  1. Los requisitos de zonificación pueden obtenerse en:
    1. La Junta de Revisión de Avalúos.
    2. Mediciones demográficas.
    3. La municipalidad. Fin del formulario

 

Diríjase a la Sesión 7: Contabilidad y flujo de caja

 

 

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